Simulateur de prêt immobilier 2026
Calculez votre mensualité de prêt immobilier, le coût totaldes intérêts, le coût de l'assurance emprunteur et obtenez un tableau d'amortissement détaillé. Comparez instantanément plusieurs durées (10, 15, 20, 25 ans) pour trouver la meilleure formule selon votre apport et votre capacité de remboursement.
🔧 Paramètres du prêt
Prix d'achat hors frais de notaire
14 % du montant — idéal : 10-15 %
Moyennes actuelles : 3,0 à 3,8 % selon durée et profil
0,1 à 0,5 % selon âge et profil santé
📊 Comparaison de durées
Voici l'impact d'une variation de durée sur la mensualité et le coût total — pour le même capital (240 000 €) et les mêmes taux.
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux | Coût assurance | Coût total |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 2 428 € | 44 117 € | 7 200 € | 291 317 € |
| 15 ans | 1 770 € | 67 770 € | 10 800 € | 318 570 € |
| 20 anschoisi | 1 446 € | 92 579 € | 14 400 € | 346 979 € |
| 25 ans | 1 255 € | 118 521 € | 18 000 € | 376 521 € |
📈 Évolution sur 20 ans
📋 Tableau d'amortissement
📐 Comment fonctionnent les calculs ?
La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule selon la formule classique :
où t = taux annuel, N = nombre de mensualités
À cette mensualité de remboursement s'ajoute l'assurance emprunteur (calculée sur le capital initial, entre 0,1 % et 0,5 % annuel selon votre âge et profil) et les frais de garantie (caution ou hypothèque, ~1-2 % du capital).
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global)est le taux qui intègre tous les frais (taux nominal + assurance + frais de dossier + garantie). C'est l'indicateur officiel à comparer entre banques.
❓ Questions fréquentes
Quel taux retenir pour ma simulation ?
Le taux affiché par les banques varie selon votre profil (apport, revenus, durée). Au moment où ce simulateur a été conçu, les taux moyens hors assurance étaient de l'ordre de : • 10 ans : 3,0 - 3,3 % • 15 ans : 3,1 - 3,4 % • 20 ans : 3,2 - 3,6 % • 25 ans : 3,4 - 3,8 % Consultez les baromètres récents (Meilleurtaux, Pretto, CSA) pour les taux du mois.
Que comprend l'assurance emprunteur ?
L'assurance emprunteur couvre principalement le décès, l'invalidité permanente totale (PTIA), l'incapacité temporaire totale (ITT) et, en option, la perte d'emploi. Son coût varie de 0,1 % à 0,5 % annuel du capital selon votre âge et votre état de santé. Depuis 2022 (loi Lemoine), vous pouvez la résilier et la changer à tout moment.
Comment réduire le coût total de mon prêt ?
Trois leviers principaux : (1) augmenter l'apport personnel — chaque 10 000 € d'apport supplémentaire réduit considérablement le coût total ; (2) réduire la durée — passer de 25 à 20 ans réduit souvent les intérêts de 30-40 % ; (3) négocier l'assurance emprunteur via une délégation externe (économies jusqu'à 15 000 € sur la durée). Notre simulateur vous montre l'impact de chaque levier.
Quels sont les frais à ajouter au prêt ?
Au-delà des mensualités : (1) frais de notaire (~7-8 % pour l'ancien, ~2-3 % pour le neuf) — non finançables par le prêt ; (2) frais de dossier bancaires (500-1500 €) ; (3) frais de garantie (caution Crédit Logement ~1 % ou hypothèque ~1,5-2 %) ; (4) frais d'agence si vente avec intermédiaire.
Mensualité maximale vs taux d'endettement 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la mensualité (assurance incluse) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets (recommandation HCSF, devenue contraignante pour les banques). Le simulateur vous indique le revenu mensuel minimum requis pour respecter ce plafond.
Tableau d'amortissement : comment le lire ?
Chaque ligne représente une mensualité. La part « capital » (en bleu) augmente progressivement, la part « intérêts » (en rouge) diminue. Au début, vous remboursez surtout des intérêts ; à la fin, surtout du capital. Le « capital restant » indique combien il vous resterait à rembourser après cette mensualité.
TAEG : pourquoi est-il différent du taux affiché ?
Le taux nominal (3,5 % par exemple) ne couvre que la rémunération de la banque. Le TAEG ajoute tous les frais : assurance, frais de dossier, frais de garantie, parts sociales. C'est l'indicateur légal pour comparer deux offres entre banques. Le TAEG est toujours plus élevé que le taux nominal.
Peut-on rembourser le prêt par anticipation ?
Oui. Sauf clause contraire, la banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) plafonnées à 6 mois d'intérêts du capital remboursé OU 3 % du capital restant dû (selon le plus faible des deux). Beaucoup de prêts incluent une clause de remboursement partiel gratuit jusqu'à un certain seuil.