Calculateur de rentabilité locative 2026
Calculez la rentabilité réelle de votre investissement locatif sur 3 niveaux : rendement brut (vision optimiste), rendement net de charges (réaliste, avec taxe foncière locale, copropriété, vacance) et rendement net-net (après impôts selon votre régime fiscal). Le simulateur récupère automatiquement la taxe foncière de la commune sélectionnée.
📐 Les 3 niveaux de rentabilité
La rentabilité d'un investissement locatif est souvent mal présentée par les vendeurs (« 7 % de rendement ! »). En réalité, trois mesures coexistent :
Indicateur publicitaire, surévalué.
Réaliste : TFPB, copro, vacance déduits.
La vraie rentabilité, après IR et CSG.
❓ Questions fréquentes
Quel taux de rentabilité brute viser ?
Cela dépend du marché : 3-4 % pour Paris/Côte d'Azur (sécurité forte, peu de plus-value à court terme), 5-7 % pour les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes), 7-10 % pour les villes moyennes (Limoges, Le Mans, Saint-Étienne), 10 %+ pour les petites villes (risque de vacance et moins-value possible). En 2026, la moyenne nationale du rendement brut est ~5,5 %.
Pourquoi intégrer la vacance locative ?
Un bien n'est jamais loué 100 % du temps. Entre 2 locataires, il y a 1-3 mois de carence + travaux. En moyenne nationale, comptez 6-8 % de vacance (≈ 1 mois/an). Dans les zones tendues (IDF, métropoles), c'est 2-4 %. Dans le rural ou les petites villes, jusqu'à 15-20 %. Notre simulateur intègre ce paramètre.
Quel régime fiscal choisir : micro-foncier, réel ou LMNP ?
Tout dépend de vos charges : • Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Simple, idéal si peu de charges. • Réel : déduction des charges réelles + intérêts d'emprunt + travaux. Avantageux si > 30 % de charges. • LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : amortissement du bien sur 25-30 ans, permettant souvent de neutraliser les impôts sur les loyers pendant 10-15 ans.
Faut-il financer cash ou à crédit ?
À crédit, presque toujours : (1) effet de levier — vous démultipliez la mise par 3-5 ; (2) déduction des intérêts en régime réel ; (3) inflation érode votre dette ; (4) trésorerie disponible pour d'autres projets. Le cash est intéressant si vous voulez un cashflow positif immédiat sans risque de banque.
Quel impact de la taxe foncière ?
Énorme et souvent sous-estimé. La TFPB représente typiquement 1-3 % du loyer brut annuel, ce qui dégrade le rendement net de 0,5 à 1,5 point. Notre simulateur récupère le taux exact de la commune sélectionnée (DGFiP / REI 2024). Préférez les communes à taux faible (< 35 %) pour optimiser la rentabilité.
Cashflow ou plus-value : que privilégier ?
Cashflow (loyers > mensualités + charges + impôts) sécurise mais offre peu de plus-value (zones moyennes/rurales). Plus-value (zones tendues) demande un effort mensuel mais peut multiplier votre apport par 2-3 sur 10 ans. La stratégie dépend de votre âge et de vos liquidités.