Combien puis-je emprunter en 2026 ?
Calculez votre capacité d'emprunt maximaleen quelques secondes. L'outil applique la règle du plafond d'endettement de 35 % imposée par le HCSF aux banques françaises depuis 2022, en tenant compte de vos revenus, charges existantes, de la durée souhaitée et du taux du marché.
🔧 Votre situation
Salaires + revenus locatifs × 0,7 + pensions
Prêt auto, perso, autre immobilier en cours
Moyennes actuelles : 3,0 à 3,8 % selon durée
0,1 à 0,5 % selon âge et profil santé
Idéal : 10-15 % du prix pour couvrir frais notaire + garantie
Maximum HCSF : 25 ans (27 en VEFA)
📊 Impact de la durée
📐 Comment est calculée votre capacité d'emprunt ?
Depuis le 1er janvier 2022, la règle HCSF impose aux banques de respecter deux seuils :
- Taux d'endettement ≤ 35 % des revenus nets (mensualité crédits + assurance)
- Durée ≤ 25 ans (ou 27 ans pour le neuf avec différé)
Notre formule : Mensualité max = (Revenus × 35 %) − Charges existantes. Cette mensualité est ensuite convertie en capital empruntable selon la durée et le taux.
Les banques peuvent déroger jusqu'à 20 % de leurs dossiers (primo-accédants prioritaires).
❓ Questions fréquentes
Qu'est-ce que la règle des 35 % d'endettement ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques que la somme des mensualités de tous vos crédits (immobilier + auto + perso + assurance emprunteur) ne dépasse pas 35 % de vos revenus nets mensuels. Cette règle est devenue contraignante pour les banques sous peine de sanctions.
Quels revenus comptent dans le calcul ?
Les revenus pris en compte : salaires nets (net imposable), pensions retraite, allocations chômage limitées, revenus locatifs (à 70 % typiquement), bénéfices BIC/BNC pour les indépendants. NON comptés : primes exceptionnelles, dividendes, allocations familiales, RSA.
Et si j'ai déjà un crédit en cours ?
La mensualité de votre crédit en cours s'ajoute à celle du nouveau prêt pour calculer le taux d'endettement. Si vous remboursez 400 € de prêt auto, votre capacité d'emprunt pour l'immobilier est réduite d'autant.
Le saut de charges (reste à vivre) compte-t-il ?
Oui, c'est un critère complémentaire. Outre les 35 %, les banques exigent un « reste à vivre » suffisant (≥ 700 €/pers., ~1000 € en région parisienne). Une famille de 4 doit donc conserver 2 800-4 000 €/mois après mensualités, peu importe les revenus.
Peut-on dépasser les 35 % ?
Les banques peuvent déroger jusqu'à 20 % de leurs dossiers (typiquement primo-accédants, jeunes actifs à forte évolution salariale, ou foyers à hauts revenus avec reste à vivre confortable). C'est à négocier.
Quelle durée maximum ?
25 ans dans l'ancien, 27 ans dans le neuf (VEFA avec différé de 2 ans). Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt mais aussi le coût total : passer de 20 à 25 ans = +10-15 % de capacité, mais +25-40 % d'intérêts payés.
L'apport personnel impacte-t-il la capacité d'emprunt ?
Directement non (la capacité d'emprunt = capital empruntable). Indirectement oui : un apport plus élevé permet de couvrir une plus grande part du prix, donc d'acheter un bien plus cher avec la même mensualité. Idéalement : 10-15 % d'apport (couvre frais de notaire + garantie).